Ein sehr häufig in der Praxis vorkommender Fall:
Sie kaufen 2012 ein Haus mit Baujahr 1960 für Vermietungszwecke. Damit Sie vernünftig vermieten können, müssen Sie renovieren. Nunmehr stellt sich die Frage: Sind die Renovierungskosten voll absetzbar oder sind sie den Herstellungskosten zuzurechnen und damit auf 50 Jahre mit 2 % abzuschreiben?
FG Köln hat am 26.01.2012 (10 K 235/10) entschieden:
Herstellungskosten liegen vor, wenn Baumaßnahmen bei mindestens drei der Kern-Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) jeweils zu einer Standarderhöhung geführt haben. Für den dabei erforderlichen Vergleich des „ursprünglichen“ Zustands mit dem „neuen“ Zustand ist auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes und nicht das Baujahr abzustellen
Beispiel: 1960 waren Fenster mit Holzumrahmung normaler mittlerer Standard, die Elektroleitung auf der Wand liegend normaler mittlerer Standard, der WC-Spülkasten an der Wand hängend, bzw. ein Kohleofen als Etagenheizung normaler mittlerer Standard.
Ihre Renovierungsmaßnahmen 2012 bringen den mittleren Standard des Jahres 1960 auf einen mittleren Standard 2012. Nach bisheriger Betrachtungsweise läge keine Erhöhung des Standards vor und damit wäre die volle sofortige Absetzbarkeit möglich.
Aber: Das Finanzgericht sieht dies anders. Maßgebend ist der Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt des Erwerbs, also 2012. Der Zustand wäre nach heutigen Maßstäben einfacher Standard. Mit der Renovierung auf heutigen mittleren Standard würden Sie mindestens drei der vier Kernbereich standardmäßig erhöhen. Damit liegen Herstellungskosten vor mit der Folge Erhöhung des Abschreibungsvolumens und Auflösung der Renovierungskosten mit 2 % über 50 Jahre hinweg.
Empfehlung: Wenn es möglich ist, renovieren Sie in Etappen. So über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Dann haben Sie eine Chance alles als Renovierungsaufwand absetzen zu können.